Umowa o dożywocie a darowizna – które rozwiązanie jest bardziej bezpieczne?

umowa o dożywocie a darowiznaWiele starszych osób podejmuje decyzję, by jeszcze za życia przekazać bliskiej osobie swój majątek. Powody takiej decyzji mogą być różne i od nich także może zależeć to, jaka forma będzie bardziej korzystna. Warto poznać podstawowe informacje i zapoznać się z alternatywą, zanim podejmie się konkretną, wiążącą decyzję.

Jedną z najbardziej charakterystycznych różnic jest to, że w przypadku darowizny strona obdarowująca w momencie podpisania aktu notarialnego traci jakiekolwiek prawa względem przedmiotu darowizny, za wyjątkiem sytuacji, w której darczyńca znajdzie się w niedostatku. Darowizna jest aktem bez wzajemności, ale w przypadku mieszkania możliwe jest ustanowienie służebności osobistej, o czym będzie mowa w dalszej części. Jeśli chodzi o umowę o dożywocie, jest ona pewnego rodzaju transakcją dwustronną. W zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości, strona obdarowana ma obowiązek zapewnić darczyńcy godne warunki życia do końca jego dni. Warto wiedzieć także, że darowizna może objąć dowolną własność osoby chcącej ją przekazać, natomiast umowa o dożywocie może zostać zawarta tylko wtedy, jeżeli jej przedmiotem jest prawo do własności nieruchomości. Co trzeba wiedzieć o darowiźnie i umowie o dożywocie? Która forma zapewni lepsze zabezpieczenie na przyszłość stronie, która chce się zrzec swojego majątku lub jego części?

Darowizna – czym się charakteryzuje?

darowizna nie wymaga wzajemnościDarowizna to nic innego jak nieodpłatne przekazanie swojej własności komuś innemu. Trzeba tutaj zaznaczyć, że w przypadku mieszkania czy domu, wszelkie prawa do dysponowania przekazaną własnością przechodzą na stronę obdarowaną. Oznacza to, że z tej formy wyłączone jest dożywotnie zamieszkiwanie w lokalu lub nieruchomości osoby, która tej darowizny dokonała.

Przykładowo, mieszkanie przekazane w drodze darowizny może zostać przez nowego właściciela przeznaczone pod wynajem i dotychczasowy lokator będzie musiał opuścić to miejsce. Takie regulacje, jak możliwość zamieszkiwania w danym miejscu już po dokonaniu darowizny, mają charakter jedynie wzajemnej obietnicy i nie są prawnie zabezpieczone. Darowizna jest formą umowy nie narzucającą obowiązku wzajemności. Trzeba to sobie jasno uświadomić, zanim podejmie się decyzję o obdarowaniu kogoś swoją własnością.

Aby strona dokonująca darowizny zachowała prawo do dożywotniego zamieszkiwania, konieczne jest ustanowienie służebności osobistej. Dzięki temu po przeniesieniu prawa własności na kogoś innego, nadal będzie można mieszkać w dotychczasowym miejscu i strona obdarowana musi się podporządkować tej regulacji w zakresie dysponowania nieruchomością. Wyjątkiem od braku wzajemności w tym przypadku jest sytuacja, kiedy darczyńca znalazł się w niedostatku. Zgodnie z art. 897 kodeksu cywilnego może to spowodować nałożenie na stronę obdarowaną obowiązku świadczeń alimentacyjnych na rzecz darczyńcy, ale tylko w granicach istniejącego na daną chwilę wzbogacenia z tytułu darowizny. Takie sprawy może rozstrzygnąć wyłącznie sąd.

Czy można odwołać darowiznę?

Warto wiedzieć, że służebność osobista jest prawem niezbywalnym (nie można go przekazać innej osobie ani nie jest ona dziedziczona po śmierci osoby, dla której służebność osobista została ustanowiona), ale można się jej zrzec. Może się to okazać przydatnym rozwiązaniem, jeżeli np. darczyńca wraz z obdarowanym postanowią sprzedać nieruchomość, która została podarowana. Do najważniejszych informacji dotyczących darowizny trzeba zaliczyć także fakt, że wykonaną darowiznę bardzo trudno jest odwołać. Jest to możliwe w przypadku, kiedy obdarowany dopuścił się rażącej niewdzięczności względem darczyńcy, ale tylko w przeciągu roku od momentu, kiedy darczyńca dowiedział się o zaszłości będącej rażącą niewdzięcznością.

Należy wyraźnie zaznaczyć, że chodzi tutaj o sytuację obiektywnie będącą rażącą niewdzięcznością, a także udokumentowaną. Jest to bardzo trudne, ponieważ przepisy nie precyzują dokładnie, jak należy rozumieć „rażącą” niewdzięczność. Można jednak wskazać, że oznacza to np. przestępstwo w rozumieniu kodeksu karnego dokonane na darczyńcy przez obdarowanego, ale już nie mogą być traktowane jako rażąca niewdzięczność przykładowo osobiste wybory życiowe sprzeczne z przekonaniem i wolą darczyńcy, jeśli nie są one krzywdzące dla darczyńcy i sprzeczne z normami obyczajowymi. Sprawy sądowe dotyczące takiego rozstrzygnięcia często są skomplikowane i ciężar dowodu spoczywa na darczyńcy, który chce dowieść zaistnienia rażącej niewdzięczności.

Wycofanie się z umowy darowizny

W chwili podpisania umowy darowizny darczyńca zobowiązuje się do przekazania przedmiotu darowizny na rzecz obdarowanego. Jeżeli darczyńca rozmyśli się i po zawiązaniu umowy fizycznie nie przekaże jej przedmiotu stronie obdarowanej, obdarowany może domagać się wydania przedmiotu darowizny lub stosownej rekompensaty na drodze sądowej. Oczywiście dotyczy to umowy darowizny w formie aktu notarialnego. W innym przypadku darowizna nie jest wiążąca i nie zachodzi w świetle prawa aż do momentu faktycznego przekazania darowizny.

Wyjątkiem będzie tutaj sytuacja, kiedy przed wydaniem przedmiotu darowizny przez darczyńcę, jego sytuacja materialna ulegnie pogorszeniu, na tyle, że po wykonaniu darowizny darczyńca nie będzie miał wystarczających środków na zaspokojenie swoich usprawiedliwionych potrzeb (przy czym usprawiedliwione potrzeby nie oznaczają potrzeb minimalnych, ale normalne potrzeby uwarunkowane wiekiem, stanem zdrowia i innymi indywidualnymi okolicznościami). Decyzja o darowiźnie powinna być zatem dobrze przemyślana, z uwzględnieniem tego, jak darczyńca poradzi sobie w przyszłości bez przedmiotu darowizny.

Darowizna a zachowek

darowiznaDecyzja o przekazaniu domu lub mieszkania w drodze darowizny często jest podyktowana obawą o to, co stanie się z majątkiem po śmierci jego właściciela. Przykładowo, senior może życzyć sobie, aby po jego śmierci należące do niego gospodarstwo pozostało w rodzinie, a nie zostało sprzedane. Dotychczas gospodarstwo prowadził z jednym ze swoich dzieci i jego rodziną, chce w całości przekazać temu dziecku swój majątek, ale ma jeszcze inne dzieci, które także mają prawo dziedziczenia po nim.

Jak wygląda zatem kwestia zachowku od darowizny?

Jak można wyczytać w art. 994 § 1 kodeksu cywilnego, przy obliczaniu zachowku przysługującego ustawowym spadkobiercom, nie uwzględnia się darowizn wykonanych dawniej niż 10 lat wstecz na rzecz osoby, która nie jest spadkobiercą uprawnionym do zachowku. Natomiast jeśli chodzi o darowiznę na rzecz spadkobiercy uprawnionego do zachowku, zgodnie z art. 996 jest ona doliczana przy obliczaniu zachowku. Najprościej zatem rzecz ujmując, jeżeli darowizna została przekazana na rzecz osoby uprawnionej do zachowku, pozostałym uprawnionym będzie przysługiwał zachowek wyliczony z uwzględnieniem przedmiotu darowizny. W podanym przykładzie zaistnieje właśnie taka zależność – pozostałe dzieci będą uprawnione do otrzymania zachowku w wysokości połowy tego, co przysługiwałoby im w drodze zwykłego dziedziczenia (w przypadku osób małoletnich i trwale niezdolnych do pracy, nie jest to połowa a 2/3 wartości udziału spadkowego, jaka by przysługiwała).

Jeżeli natomiast darowizna została przekazana na takiego członka rodziny, który nie jest ustawowo uprawniony do zachowku i upłynęło już co najmniej 10 lat od dokonania darowizny, przedmiot darowizny nie będzie brany pod uwagę przy obliczaniu zachowku. Jest także możliwość wyłączenia darowizny ze schedy spadkowej poprzez oświadczenie darczyńcy zawarte w umowie o darowiznę. Jednak nie w każdym przypadku zapobiegnie to roszczeniom o zachowek. Szczegóły każdego indywidualnego przypadku muszą zostać omówione z prawnikiem.

Podatek od darowizny

Oczywiście cały proces sporządzenia odpowiedniego aktu notarialnego oraz przekazania darowizny obłożony jest właściwymi opłatami. Jeśli chodzi o podatek od darowizny, również są przewidziane odpowiednie zwolnienia. Porady na ten temat powinno się zasięgnąć u specjalisty. Przed podjęciem decyzji o przekazaniu darowizny i zanim zostanie podpisana taka umowa, warto dokładnie przemyśleć, czemu ma służyć takie rozwiązanie. Jeżeli jest to zabezpieczenie majątku seniora przez rozdysponowaniem go niezgodnie z jego wolą po jego śmierci, może to być właściwym rozwiązaniem.

Jeśli natomiast chodzi tylko o chęć przekazania swojej własności komuś innemu w celu zaspokojenia jego potrzeb, trzeba się dokładnie zastanowić nad tym, czy darczyńca poradzi sobie ze zmianą swojej sytuacji materialnej oraz czy w pełni rozumie, czym jest darowizna. Jeżeli darczyńca jasno i konkretnie oczekuje czegoś w zamian, być może lepiej poszukać innego sposobu przekazania swojej własności niż darowizna, która z założenia jest umową bez wzajemności. Jeżeli chodzi o przekazanie nieruchomości, istnieje alternatywa w postaci umowy o dożywocie.

Umowa o dożywocie – na czym polega to rozwiązanie?

umowa o dożywociePrzede wszystkim dotyczy wyłącznie nieruchomości, w odróżnieniu od darowizny. Zawarcie takiej umowy obciążone jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Ta forma umowy również jest regulowana przez kodeks cywilny, poświęcono temu zagadnieniu dział II tytułu XXXIV kodeksu. Podstawą określenia, czym jest umowa o dożywocie, jest art. 908 § 1. Najprościej rzecz ujmując, zbywca (czyli osoba zrzekająca się prawa do nieruchomości) przenosi własność nieruchomości na nabywcę (osobę zyskującą prawo do nieruchomości) w zamian za dożywotnie utrzymanie w godziwych warunkach.

Do najważniejszych informacji wynikających z przepisów, które trzeba poznać rozważając taką opcję, należy fakt, że własność nieruchomości zostaje przeniesiona w chwili podpisania umowy. Kolejną bardzo istotną rzeczą jest to, że w kodeksie cywilnym zostało jasno określone, że umowę o dożywocie może rozwiązać sąd – tylko w wyjątkowych przypadkach. Te fakty oznaczają, że umowa o dożywocie wiąże strony w sposób bardzo ścisły z nieruchomością będącą przedmiotem umowy. Komplikuje to sprzedaż nieruchomości w przyszłości, nawet jeżeli obie strony zgodnie zechcą ją sprzedać, ponieważ będzie ona obciążona dożywociem. Trzeba pamiętać także, że może być duży problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego, jeśli zabezpieczeniem ma być nieruchomość obciążona dożywociem.

Sprzedaż nieruchomości z dożywociem

W księdze wieczystej danej nieruchomości powinien znaleźć się zapis o tym, że jest ona obciążona dożywociem, nie ma jednak takiego obowiązku! To jest bardzo istotne w sytuacji, kiedy taka nieruchomość ma zostać sprzedana. Potencjalny kupujący koniecznie powinien zapoznać się nie tylko z księgą wieczystą nieruchomości. Musi także poprosić właściciela o okazanie aktu notarialnego, na mocy którego stał się on właścicielem nieruchomości. Takim aktem może więc być właśnie umowa o dożywocie. Wówczas kupujący na pewno dowie się o tym, że nieruchomość jest w taki sposób obciążona. Jeżeli zdecyduje się on na jej zakup, w tym momencie to on stanie się stroną umowy o dożywocie – w miejsce dotychczasowego właściciela nieruchomości.

Umowa o dożywocie nie wygasa w związku ze zbyciem nieruchomości, której dotyczy. Nie ma również takiej możliwości, że dożywotnik po prostu zrzeknie się prawa dożywocia i uwolni nieruchomość od obciążenia. Jedynym wyjątkiem jest zapis zawarty w art. 914, który stanowi o tym, że jeżeli nieruchomość została sprzedana, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Takie żądanie jest jednak przywilejem wyłącznie dożywotnika, a nie nowego nabywcy nieruchomości.

Umowa o dożywocie a zachowek

Nieruchomość, która jest przedmiotem umowy o dożywocie, nie jest uwzględniania przy obliczaniu zachowku ani nie jest brana pod uwagę przy podziale spadku. Dzieje się tak z tego względu, że w odróżnieniu od darowizny, nie jest to umowa bez wzajemności. Obowiązek dożywotniego utrzymania zbywcy i zapewnienia mu godziwych warunków życia jest w tym przypadku niejako „odpłatnością” za prawo własności nieruchomości. Nabywca w rozumieniu kodeksu musi zatem zdawać sobie sprawę z rzeczywistych skutków zawarcia takiej umowy.

Ustawodawca jako obowiązki nabywcy względem dożywotnika wymienia m.in. zapewnienie mu wyżywienie, odzieży, dostępu do mediów, pomoc i pielęgnację w chorobie oraz wyprawienie dożywotnikowi pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, dożywotnik zamieszkuje nieruchomość razem z nabywcą. Zawarcie umowy o dożywocie wiąże się z wieloma obowiązkami nabywcy. Dlatego przed jego dokonaniem nabywca musi uczciwie ocenić swoje możliwości i być pewnym, że poradzi sobie z zapewnieniem seniorowi należytej opieki, włącznie z sytuacją, kiedy jego stan zdrowia ulegnie pogorszeniu.

Darowizna czy dożywocie?

darowizna przyczyną konfliktu w rodzinieOba wspomniane rozwiązania mają swoje plusy. Jednak wybór powinien być uzależniony od indywidualnych potrzeb i uwarunkowań – dlatego nie można wskazać lepszego sposobu na przekazanie majątku. Trzeba pamiętać o tym, że zarówno decyzja o przekazaniu darowizny jak i zawarciu umowy o dożywocie jest bardzo poważna. Trudno też się z niej wycofać (a w razie zmiany zdania, niepodyktowanej istotnymi przesłankami, może być to niemożliwe). Bardzo dobrym pomysłem jest uprzednie zasięgnięcie porady prawnej przez obie strony planowanej umowy, po to, by dokładnie znały swoje prawa i obowiązki z niej wynikającej.

Jest to bardzo ważne, gdyż nierzadko nieprzemyślana darowizna bywa zarzewiem konfliktów w rodzinie. Umowa o dożywocie w praktyce również może się różnić od oczekiwań. Takie zderzenie z rzeczywistością może nie być łatwe i rodzą się wzajemne pretensje. Aby tego uniknąć, warto przedyskutować sprawę nie tylko między stronami umowy, ale też poinformować o swoich planach resztę bliskiej rodziny. Taka decyzja musi być w stu procentach pewna, także z uwzględnieniem jej ewentualnych skutków w przyszłości.