Odwrócona hipoteka – nowe rozwiązanie obok renty dożywotniej i umowy o dożywocie. Czy jest korzystne?

Swego czasu bardzo głośno było o tym nowym rozwiązaniu, które było przygotowywane dla seniorów. Miała być to nowość w naszym kraju, w innych krajach europejskich odwrócony kredyt hipoteczny już funkcjonował. Obecnie weszły już w życie regulacje prawne, które ściśle określają zasady świadczenia takiej usługi – Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym. Na czym polega takie rozwiązanie i czym różni się od renty dożywotniej?

Obecnie wielu seniorów rozważa różne możliwości zwiększenia swoich dochodów, m.in. właśnie korzystając z takich usług finansowych. Jeszcze innym rozwiązaniem, które pomaga ominąć procedury bankowe czy umowy z funduszami, jest umowa o dożywocie. Jest to umowa o charakterze cywilno-prawnym i zazwyczaj zawierana jest z członkiem rodziny. Dla kogo jest to odpowiednie, jakie są korzyści i zagrożenia płynące z podjęcia decyzji o wzięciu odwróconego kredytu hipotecznego? Czy takie formy rozwiązań finansowych dla seniorów są w ogóle opłacalne? Czy odwrócona hipoteka jest najbardziej bezpiecznym rozwiązaniem, jeśli chodzi o zapewnienie seniorowi godnego życia do końca swoich dni? Warto zapoznać się z informacjami o odwróconym kredycie hipotecznym, ale także porównać go z innymi możliwościami powiększenia swojej emerytury.

Na czym polega odwrócony kredyt hipoteczny?

Generalnie rzecz ujmując, jest to kredyt na określoną kwotę, którą bank w zależności od umowy wypłaca seniorowi w całości lub w ratach przez wskazany okres, jednak ustaje on w dniu śmierci kredytobiorcy (jeżeli nie wybiegł on poza umówiony okres kredytowania). Zabezpieczeniem takiego kredytu jest nieruchomość należąca do kredytobiorcy.

Bardzo istotną informacją jest to, że w przypadku odwróconej hipoteki, prawo własności nieruchomości pozostaje na kredytobiorcy, nie przechodzi na bank za jego życia. Z tego też względu ciężar bieżących opłat i napraw spoczywa nadal na właścicielu, czyli kredytobiorcy. Co bardzo ważne, kredytobiorca nadal pozostaje właścicielem nieruchomości po zakończeniu umówionego okresu wypłacania środków, zachowuje prawo własności do śmierci.

Spłata odwróconej hipoteki

Spłatę odwróconego kredytu hipotecznego szczegółowo określają artykuły 20. do 24. wspomnianej Ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Najogólniej mówiąc, przed upływem dwunastu miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy, jego spadkobiercy mogą spłacić ten kredyt (do wysokości wartości nieruchomości). Jeżeli tak się nie stanie, po upływie roku bank udzielający kredytu ma prawo żądać przeniesienia na niego prawa własności lokalu. Istotą takiego kredytu jest to, że banki mają zarabiać na odsetkach, a nie na sprzedaży nieruchomości. Po śmierci kredytobiorcy bank ma przeprowadzić wycenę mieszkania i zwrócić spadkobiercom różnicę, jeżeli wartość nieruchomości przekracza wypłaconą kwotę wraz z odsetkami. Takie rozwiązania teoretycznie wydają się być bezpieczne zarówno z perspektywy kredytobiorcy, jak i podmiotu udzielającego kredytu. Skąd więc tyle kontrowersji wokół rozwiązania, które wydaje się być nieskomplikowane?

Prawo własności lokalu lub nieruchomości

Mimo, iż takie rozwiązanie wydaje się być korzystne, wciąż stosunkowo niewielu seniorów decyduje się na skorzystanie z jakiejś formy wsparcia finansowego w zamian za prawo własności lokalu lub nieruchomości. Dużym argumentem przemawiającym teoretycznie na niekorzyść odwróconej hipoteki, jest obawa przyszłych spadkobierców przed koniecznością spłaty kredytu seniora. Jest to często podyktowane tym, że przecież na przestrzeni lat zmieniają się różne uwarunkowania, i nieruchomość wyceniona obecnie na daną kwotę, może w przyszłości być warta mniej.

Z tego względu powstaje obawa, że spłata kredytu pochłonie całość wartości nieruchomości. Pewnym zabezpieczeniem jest tutaj fakt, że na kredytobiorcę będzie nałożony obowiązek utrzymania przedmiotu poręczenia w dobrym stanie, odpowiadającym standardom nieruchomości na chwilę zawarcia umowy; często także stawiany jest warunek ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych. W tych regulacjach chodzi o to, by utrzymać wartość domu czy mieszkania.

Bardzo ważne jest to, że spadkobiercy nie są prawnie zobowiązani do spłaty takiego kredytu – mogą zrezygnować z zachowania nieruchomości. W tej sytuacji po śmierci kredytobiorcy mogą oni wystąpić do banku o wypłatę pozostałej należnej sumy kredytu, jeżeli śmierć kredytobiorcy nastąpiła przed upływem okresu, na jaki została zawarta umowa.

Dostępność odwróconego kredytu hipotecznego

Ustawa weszła w życie zaledwie kilka miesięcy temu. Na chwilę obecną żaden bank nie wprowadził jeszcze odwróconej hipoteki do swojej oferty, dlatego cały czas zagadnienie to pozostaje tematem do przemyślenia przez potencjalnych kredytobiorców. Wiele wskazuje na to, że z czasem zaczną się pojawiać takie oferty i warto zastanowić się nad tym rozwiązaniem z wyprzedzeniem. Czy w ogóle ono wchodzi w grę? W końcu niewątpliwie niełatwo jest mieć świadomość, że dom w którym spędziło się większość życia, może przestać być własnością rodziny.

Prognozuje się, że pierwsze oferty tego typu mają zasilić paletę usług bankowych nawet jeszcze w tym roku. Obecnie prowadzone są rozmaite badania rynkowe, choć niektóre banki na ten moment nie są zainteresowane wprowadzeniem takiej usługi. Wydaje się jednak, że jest to tylko kwestia czasu, kiedy odwrócony kredyt hipoteczny stanie się dostępny. W końcu w krajach zachodnich jak Wielka Brytania oraz w Stanach Zjednoczonych takie rozwiązanie z powodzeniem funkcjonuje już od wielu lat i wciąż budzi zainteresowanie klientów.

Rozważanie odwróconej hipoteki

Dosyć istotne jest to, aby senior rozważając decyzję o przekazaniu instytucji finansowej swojej nieruchomości w zamian za środki finansowe, przede wszystkim przemyślał własną sytuację oraz potrzeby. Oczywiście, poinformowanie rodziny czy przedyskutowanie z bliskimi tej sprawy jest dobrym pomysłem, niemniej nie powinno się uzależniać swojej decyzji wyłącznie od oceny innych osób. Rozmowa na temat powiększenia swojego budżetu jest dobrym posunięciem także z tego względu, że być może w toku dyskusji pojawią się inne, może bardziej korzystne pomysły i rozwiązania, których senior nie brał wcześniej pod uwagę.

Często jednak zdarza się, że osoba nawet potencjalnie zainteresowana jednym z rozwiązań gwarantujących jej dodatkowe pieniądze, rezygnuje z pomysłu tylko ze względu na niezadowolenie krewnych. Czy to jest uzasadnione, czy nie – o tym decyduje indywidualna sytuacja każdej rodziny, nie sposób tego ujednolicić. Niestety chyba każdy zna ze swojego dalszego lub bliższego otoczenia, kiedy rodzina zostawia seniora samego sobie; ta obojętność nie obejmuje jednak majątku starszej osoby.

Znacznie częściej na takie rozwiązania decydują się osoby bezdzietne, które nie mają komu zostawić lokalu czy nieruchomości po swojej śmierci. W polskiej tradycji takie rozwiązanie raczej póki co nie zdobędzie wielkiej popularności. Od pokoleń mocno zakorzenione jest przekazywanie mieszkań dzieciom i wnukom. Jeżeli jednak taka decyzja została już podjęta, można poczekać na uruchomienie odwróconych kredytów hipotecznych w ofertach banków, albo skorzystać z jednego z rozwiązań, które są dostępne już w tej chwili.

Renta dożywotnia

Renta dożywotnia – to nie jest odwrócony kredyt hipoteczny! Jest to inna forma usługi finansowej, oferowana przez Fundusze Hipoteczne, w Polsce funkcjonująca od kilku lat. Obecnie wciąż trwają prace nad stworzeniem odpowiedniej ustawy regulującej świadczenie tego typu usług. Ogólnie ujmując ten temat można powiedzieć, że renta dożywotnia polega na tym, że instytucja oferująca tą usługę zobowiązuje się do wypłacania co miesiąc określonej kwoty danej osobie, w zamian za jej mieszkanie lub dom.

Bardzo ważną, zasadniczą cechą, która odróżnia to rozwiązanie od odwróconego kredytu hipotecznego jest to, że fundusz wypłacający świadczenia staje się właścicielem wspomnianej nieruchomości w momencie podpisania umowy z seniorem, a nie dopiero po jego śmierci. Starsza osoba korzystająca z tego rozwiązania ma jednak prawo dożywotniego zamieszkiwania w mieszkaniu lub domu, który jest przedmiotem umowy. Przestaje także ponosić koszty czynszu, musi jedynie dbać o dobry stan mieszkania. Taka umowa, jak sama nazwa wskazuje, trwa do końca życia.

Każdego miesiąca fundusz wypłaca jednakową kwotę renty. Możliwe jest zrezygnowanie z takiej umowy, jednak oznacza to konieczność zwrócenia funduszowi całej wypłaconej dotychczas kwoty wraz z odsetkami. Szczegółów jednak trzeba się dowiedzieć kontaktując się z wybranym funduszem, ponieważ każdy może opierać się na nieco innych zasadach. Taką usługę oferują fundusze hipoteczne, a nie banki; dlatego też nie obowiązują ich stosowane dla banków wymogi i obostrzenia, a także nie jest sprawowany nadzór przez specjalne organy.

Umowa dożywocia

Umowa o dożywocie jest chyba najbardziej korzystnym wyjściem, jeżeli senior chce pozostawić swoją nieruchomość lub lokal swoim bliskim, jednak potrzebuje pomocy w życiu codziennym oraz w zaspokojeniu swoich potrzeb. Umowa taka polega na tym, że jeszcze za życia seniora przekazywane jest prawo własności mieszkania lub domu na inną osobę, w zamian za dożywotnie sprawowanie opieki nad seniorem, zapewnienie mu posiłków, odzieży oraz godziwych warunków.

Senior zachowuje także prawo dożywotniego zamieszkiwania w danym miejscu. Zazwyczaj jest to zamieszkiwanie wspólne obu stron umowy o dożywocie. Aby taka umowa miała moc, należy sporządzić ją na piśmie i potwierdzić notarialnie. W przypadku takiej umowy obowiązują takie same zwolnienia podatkowe jak przy sprzedaży nieruchomości. Również istotny jest fakt, że przedmiot umowy o dożywocie jest traktowany na odmiennych zasadach niż darowizna. Jeżeli np. mieszkanie zostało nabyte przez jednego z ustawowych spadkobierców w drodze takiej umowy, innym nie przysługuje już wystąpienie z roszczeniami o zachowek. Biorąc pod uwagę rozmaite sytuacje rodzinne, czasami jest to bardzo dobre rozwiązanie dla danej rodziny.

Rozwiązania finansowe a relacje w rodzinie

W przypadku rodzin dobrze funkcjonujących, gdzie seniorzy mogą liczyć na pomoc dzieci i wnuków, wspomniane rozwiązania finansowe rzadko bywają nawet przedmiotem rozważania. W końcu nie ma takiej potrzeby, jeżeli seniorowi nie brakuje środków na normalne, codzienne funkcjonowanie (włączając w to leki, których z wiekiem często pojawia się coraz więcej). Zdarza się, że sam pomysł rozważania dożywotniej renty czy odwróconego kredytu hipotecznego budzi oburzenie, z tego powodu, że osoba korzystająca z takiego rozwiązania otrzymuje ostatecznie znacznie mniej pieniędzy, niż warta jest jego nieruchomość.

Budzi to zrozumiałe kontrowersje, jednak warto pomyśleć o starszych osobach, które nie mają rodziny. Są też sytuacje, kiedy rodzina od lat nie utrzymuje z seniorami kontaktu i nie interesuje się ich losem – a nierzadko interesuje się spadkiem, jaki pozostawią. Jeżeli samotna starsza osoba ma do wyboru uzyskanie środków, które podniosą jej komfort życia na emeryturze w zamian za swoje mieszkanie czy dom, którego nie mają komu lub nie chcą przekazać, rozwiązanie takie jest logicznie uzasadnione.

Kontrowersje wokół rozwiązań finansowych dla seniorów

Patrząc na sytuację tych seniorów naprawdę trudno się dziwić, że jest jakieś zapotrzebowanie na tego typu usługi. Nie można z góry oceniać osób korzystających z takich rozwiązań jako naiwne czy łatwowierne. Przecież nikt nie zna indywidualnej sytuacji danej osoby i nie można wrzucać wszystkich do przysłowiowego „jednego wora”. Krytyka czy dyskusja nad tego typu rozwiązaniami finansowymi jest słuszna i potrzebna. Nie można jednak powiedzieć, że w każdej sytuacji są one niewłaściwe.

Często podnoszone są argumenty, że lepszym rozwiązaniem jest sprzedaż dotychczasowego lokum i zakup mniejszego czy zamiana z dopłatą, na czym można zyskać nawet kilkaset tysięcy złotych. Bez wątpienia z racjonalnego punktu widzenia jest to słuszne rozumowanie. Jednak rzeczywistość pokazuje, że wiele osób w podeszłym wieku po prostu nie wyobraża sobie przeprowadzki, zapoznawania się z nowym mieszkaniem i okolicą. Szczególnie, jeśli w swoim domu spędzili całe dziesięciolecia. Rozwiązania i możliwości zwiększenia swojego budżetu na emeryturze są różne. Jednak przede wszystkim powinny być jak najlepiej dopasowane i korzystne dla samego seniora.